Porady: Ubezpieczenia kredytów hipotecznych

Kiedy bierzemy kredyt z banku, oceniając koszty które będziemy musieli ponieść, musimy wziąć pod uwagę nie tylko kwotę kredytu i odsetek, ale także wszystkie inne opłaty związane z zaciągnięciem kredytu. Są nimi zwykle doliczana prowizja, opłaty notarialne, koszty związane z założeniem księgi wieczystej, wpisania hipoteki, opłaty manipulacyjne. W ramach kosztów trzeba też uwzględnić rożnego rodzaju ubezpieczenia, które mogą być obowiązkowe lub zależą od decyzji kredytobiorcy.

Ubezpieczenie zapewnia bezpieczeństwo kredytobiorcy i jednocześnie jest gwarancją dla banku, że udzielony kredyt zostanie spłacony.

Wybór towarzystwa ubezpieczeniowego, często pozostawiony jest do decyzji kredytobiorcy. Warto jednak zastanowić się nad propozycjami oferowanymi nam przez bank, który zawierając umowy z towarzystwami ubezpieczeniowymi, często może zaproponować korzystniejsze warunki, niż te które moglibyśmy sami wynegocjować ubezpieczając się.

Ubezpieczenie pomostowe

Zabezpieczeniem banku przy kredytach hipotecznych jest hipoteka, czyli wpis w księdze wieczystej (na jego podstawie bank może przejąć nieruchomość w razie niespłacenia kredytu). Dla nieruchomości na rynku pierwotnym zawsze trzeba najpierw założyć księgę, aby móc wpisać do niej hipotekę. Jeżeli kupimy nowe, gotowe mieszkanie, stworzenie dla niej księgi wieczystej może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Kłopot jest jeszcze większy, gdy kredyt był zaciągnięty na dom budowany samodzielnie. Wtedy jego budowa może potrwać nawet kilka lat i dopiero po jej zakończeniu będzie można stworzyć dla tej nieruchomości księgę wieczystą. Ponieważ kredyt wypłacony jest już w momencie rozpoczęcia prac budowlanych, to i w jednym i w drugim przypadku istnieje pewne ryzyko dla banku, związane z tym, że pieniądze już zostały przez niego wypłacone, a hipoteka nie została jeszcze wpisana. Przed tym ryzykiem bank zabezpiecza się wprowadzając ubezpieczenia pomostowe. Płaci się je do momentu wpisania hipoteki w księdze wieczystej. Bank zazwyczaj zwraca tą część wpłaconej kwoty ubezpieczenia, którą otrzymał po dokonaniu wpisu hipoteki (na przykład w sytuacji, gdy odpis tego wpisu został mu dostarczony z opóźnieniem). Zwykle ubezpieczenia to stanowi niecały procent wartości raty kredytu. Czasem bank zamiast doliczyć składkę na ubezpieczenie, od razu zwiększa oprocentowanie. Ubezpieczenie pomostowe jest więc ubezpieczeniem ryzyka jakie ponosi bank w okresie pomiędzy wypłatą kredytu i ustanowieniem hipoteki i obowiązuje do czasu jej ustanowienia.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Biorąc kredyt na zakup mieszkania, często dysponujemy pewną kwotą, którą wnosimy jako tzw. wkład własny. Banki najchętniej udzielają kredytów przy 20-30 procentowym wkładzie własnym ze strony klienta. W takiej sytuacji hipoteka wpisana do księgi wieczystej jest mniejsza niż wartość nieruchomości, co jest zabezpieczeniem dla banku. Ponieważ jednak, w wyniku zapotrzebowania rynku, coraz częściej pojawiają się oferty sfinansowania 100%, a nawet więcej wartości nieruchomości, banki zaczęły wprowadzać nowe, związane z tą zmianą, zabezpieczenie, w postaci ubezpieczenia wkładu własnego. Przy okazji tego ubezpieczenia pojawia się wielkość zwana LTV (z ang. loan to value) równa stosunkowi wysokości wziętego kredytu do wartości nieruchomości. Na przykład przy 20% wkładzie własnym LTV wyniesie 80%. Od wysokości LTV banki uzależniają konieczność płacenia ubezpieczenia niskiego wkładu. Wysokość składki ubezpieczenie liczona jest zwykle jako 3,5% od wymaganej normalnie w danym banku kwoty wkładu własnego (równego zwykle 20%, 30%) i wyliczona jest na okres 3-5 lat.

Inne ubezpieczenia związane z kredytami hipotecznymi

Ubezpieczenie od utraty pracy – przeznaczone jest dla kredytobiorców, którzy obawiają się niemożności spłaty rat kredytu, w związku z ewentualną utratą pracy. Dzięki niemu w razie utraty źródła dochodu przez okres od pół roku do roku ubezpieczenie pokryje niemożliwe do spłacenia raty kredytu. Składka jest różnie naliczana, np. jako około 1% kwoty kredytu rocznie, czasem doliczana jest do innego ubezpieczenia płaconego jednorazowo. Ubezpieczenie zaczyna działać w chwili wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy.

Ubezpieczenie ryzyka kursowego – w Polsce pojawiło się niedawno, wiąże się z możliwością nagłego wzrostu kursu walut i ewentualnej związanej z tym niemożności spłaty kredytu przez kredytobiorcę. Koszt wykupienia polisy (polisa - dokument poświadczający zawarcie umowy ubezpieczeniowej) wynosi 2,5% wartości kredytu rocznie. Ubezpieczenie to dotyczy osób, których zdolność kredytowa jest bliska wartości miesięcznej raty.

Ubezpieczenie ryzyka spadku wartości nieruchomości – stosowane jest, gdy kredyt brany jest na sto i więcej procent wartości nieruchomości. Wpłaca się na wypadek gwałtownego spadku wartość nieruchomości. Naliczane jest podobnie jak w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu.

Ubezpieczenie nieruchomości – stosuje się na wypadek jakichś nieszczęśliwych zdarzeń losowych, takich jak pożar, powódź, zawalenia, itp.. Ubezpieczana jest oceniona przez bank wartość nieruchomości. Dzięki temu ubezpieczeniu bank może być pewien, że pożyczona kwota zostanie mu zwrócona, nawet jeżeli nieruchomość straci swoją pierwotną wartość. Płaci się je przez cały okres spłaty kredytu, z możliwością rezygnacji, jako mniej niż 1% wartości nieruchomości. Zaczyna działać w chwili wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy.

Ubezpieczenie na życie lub inne zdarzenie losowe – zwykle dotyczy osób starszych, wykonujących niebezpieczne zawody, samotnie wychowujących dzieci, będących jedynymi żywicielami rodziny, które są jedynymi gwarantami spłaty zaciągniętego kredytu. Warto rozważyć też takie ubezpieczenie w sytuacji gdy zarobki jednego z małżonków są dużo większe niż drugiego. Dzięki takiemu ubezpieczeniu obie strony mają pewność, że kredyt zostanie spłacony. Ubezpieczenie pokrywać ma wartość kredytu wraz z odsetkami. Może być płatne z góry lub opłacane co miesiąc. Prawo do polisy przepisane jest na bank. Ubezpieczenie wynosi od mniej niż tysiąc, do kilku tysięcy złotych rocznie. Jeżeli ubezpieczenie było obowiązkowe, to po upływie obowiązkowego czasu ubezpieczenia, możliwa jest dobrowolna kontynuacja ubezpieczenia (z płatnością comiesięczną doliczaną do rat kredytu).

Banki walcząc o klientów chętnie podejmują współpracę z kredytobiorcą, uzyskując korzystniejsze warunki ubezpieczenia w kontaktach z towarzystwami ubezpieczeniowymi.

Ania Kaniowska