Porady: Księga wieczysta
Rzecz – przedmiot, który może stanowić samodzielne dobro w stosunkach społeczno-gospodarczych i być przedmiotem obrotu
Prawo rzeczowe – reguluje powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy. Z prawem rzeczowym wiążą się takie pojęcia jak własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebność, ograniczone prawo rzeczowe, itp.
Ograniczone prawo rzeczowe – ograniczony zakres uprawnień względem rzeczy. Ograniczonym prawem rzeczowym jest np. służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, hipoteka i in.
Własność – nieograniczone prawo rzeczowe, prawnie zagwarantowana możliwość pełnego rozporządzania jakąś rzeczą
Służebność – ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, mające na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, ograniczające korzystanie z prawa własności
Roszczenie – uprawnienie do żądania od oznaczonej osoby zachowania się w określony sposób
Księga wieczysta – kto prowadzi, budowa
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe. Zazwyczaj każda nieruchomość posiada odrębną księgę wieczystą.
Księga wieczysta składa się z czterech części:
I – obejmuje oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością,
II - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
III – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek, czyli wpisów stanowiących zabezpieczenie dla wierzyciela, banku, w razie niespłacenia długu, pozwalających w takim wypadku przejąć nieruchomość), a także ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy różnych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
IV – zawiera wpisy dotyczące hipotek.
Księgi wieczyste mogą też być założone i prowadzone w systemie informatycznym.
Akta księgi wieczystej
Każdej księdze wieczystej towarzyszą akta księgi wieczystej, zawierające dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Dostęp do ksiąg wieczystych i ich akt
Księgi wieczyste i ich akta przechowywane są w sądzie rejonowym i nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego. Każdy, w obecności pracownika sądu, może przeglądać księgę wieczystą, zaś akta może przeglądać osoba mająca interes prawny lub notariusz.
Odpisy ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych (a także sądu, prokuratora, notariusza, itp.). Podobnie jest z odpisami z akt ksiąg wieczystych. Minister sprawiedliwości, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw finansów ustala, w drodze rozporządzenia, wysokość opłat od wniosku o wydanie odpisu księgi wieczystej.
Stan prawny nieruchomości zapisany w księdze wieczystej
W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, jak również stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prowadzi się dla danej nieruchomości księgę wieczystą. Wykreślenie prawa z księgi wieczystej oznacza, że przestaje ono istnieć.
Księgi wieczyste są jawne, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich zawartych.
Niezgodności w rzeczywistym i zapisanym w księdze wieczystej stanie prawnym nieruchomości
W sytuacji niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem zapisanym w księdze wieczystej, ewentualne wątpliwości rozstrzyga się na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi (mówimy w takim przypadku o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych). Nie odnosi się to jednak do sytuacji, w której nabywca działał w złej wierze, tzn. wiedział że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo mógł łatwo się tego dowiedzieć. Jeżeli zachodzi sytuacja, że stan faktyczny różni się od stanu zapisanego w księdze, pierwszeństwo mają prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od dokonanego wpisu, jak również prawo dożywocia, niektóre służebności (ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub urządzeń). Nabywcy nie obejmuje też rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej, jeżeli w jakiś sposób, np. przez ostrzeżenie, zawarta była w księdze informacja o niezgodności stanu prawnego zawartego w księdze ze stanem faktycznym.
Ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia zapisane w księdze wieczystej
W księdze wieczystej mogą być zamieszczane ograniczone prawa rzeczowe, a także prawa osobiste i roszczenia, np.:
1) prawo najmu lub dzierżawa, prawo odkupu lub pierwokupu lub dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości i rożne inne, również przyszłe i warunkowe,
3) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonego hipoteką.
Ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia zapisane w księdze wieczystej, mają w sytuacjach spornych pierwszeństwo, przed analogicznymi prawami, czy roszczeniami nie zamieszczonymi w księdze. Przy ustalaniu ograniczonych praw rzeczowych właściciel może ustalić również hierarchię tych praw. Jest to możliwe również po ustanowieniu danego prawa, o ile zgodzi się na to osoba której ono dotyczy. (Przepisy te nie stosują się do praw rzeczowych określonych w przepisach szczególnych).
Połączenie w księdze wieczystej kilku nieruchomości w jedną
Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może zażądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedna całość. W takiej sytuacji ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości, obciąża całą powstałą po połączeniu nieruchomość (nie zmieni się natomiast dotychczasowe użytkowanie poszczególnych części i posiadane służebności). Przed połączeniem nieruchomości obciążonych ograniczonym prawami rzeczowymi, uprawnieni muszą ustalić pierwszeństwo tych praw na powstałej po połączeniu nieruchomości.
(na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. z późn. zm.)
|
